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개념 정의
- “일정한 지역 내에서 신뢰를 바탕으로 토지의 가치를 공유함으로써 지속가능한 공동체를 만들고자 하는 시스템”(전은호, 2012)
- Community(공동체), Land(토지), Trust(신탁): CLT 개념 처음 규정한 로버트 스완의 규정(전은호, 2012)
- 공동체(Community)는 신뢰를 통해 구축된 모든 인류의 공동체라는 광의적 의미와 토지신탁 내에 실제 거주하는 사람들의 주거공동체라는 협의적 의미를 모두 포함
- 토지(Land)는 상품으로 교환되는 것이 아니라, 다음 세대를 위해 공동체에 의해 ‘소유’되고 개인에 의해 ‘사용’될 대상으로 봄. 주택의 경우 CLT가 토지를 소유하고 주택 구매자는 땅에 대한 사용권과 집에 대한 독립적 소유권을 갖게 됨
- 신탁(Trust)은 공동체의 토지에 대한 신뢰 또는 책무를 강조하는 것으로서, 토지는 공동체 구성원에게 맡겨진 공유물로서 사적소유권에 기반을 둔 부동산신탁 등과는 구별
- 정리: 토지를 공동체가 소유한다. 개인은 그 토지를 매입하는 게 아니라 임대하고, 토지 위의 건물 소유권을 가질 수 있는 방식. 핵심은 토지와 건물 소유의 분리(토지는 공동체, 건물은 개인), 환매 시 가격 제한 설정. 사유재산제 범위 내에서 공적 소유 요소를 시도하는 방식
- 토지를 개인 소유가 아니라 공동체 소유로 한다는 점, 운영 과정의 수익(개발이익, 매매차익 등)을 공적으로 환수한다는 점에서 탈시장적인 측면이 있고 의사결정 과정을 민주적으로 설계할 수 있다는 점에서 의의가 있음.
작동 방식
- 소유
- CLT가 토지를 영구 보유. 개인(주택 구매자)은 그 토지 위의 건축물에 대한 배타적 소유권 가짐.
- 이때 일반적으로 토지의 임대 기간은 99년(거주 안정성을 위하여)
- 개인의 입장에서 초기 토지매입 자금이 불필요하기 때문에 주택 마련 비용을 줄일 수 있음.
- CLT가 토지를 영구 보유. 개인(주택 구매자)은 그 토지 위의 건축물에 대한 배타적 소유권 가짐.
- 매매
- 토지는 매매 불가. 공동체가 영구적으로 소유.
- 그 토지 위 주택을 매매할 때 발생하는 이익은 개인(매도자)과 공동체가 나눠 가짐.
- 재판매 시 가격 제한을 설정해 지불가능 주택(affordable housing)으로서 기능 유지.
- 초기 토지 및 재원 마련
- 정부 보조금: (미국의 경우)지역개발 포괄보조금(CDBG) 등을 활용
- 기부금 등: 민간 기부금, 재단기금, 펀딩 등(챔플레인 등)
- 지자체로부터의 무이자 대출 또는 토지 양도(시라큐스 주빌리 등)
- 저가에 매입: (영국의 경우)코인스트리트 CSCB는 영국 지방자치법에서 비영리에 한해 토지를 시장가치보다 저렴하게 매입할 수 있다는 것을 활용하여, 시세 대비 1/5 가격으로 토지를 매입(배도현 등, 2013)
- 운영 특징
- 풀뿌리형, 정부주도형, 비영리 기구형, 기업주도형 등으로 분류(전은호, 2012)
- 거주자(주택 매입자)에게 의사결정 표결 권리 부여
- 비영리 조직으로 비과세 적용 받는 경우 많음.
- 이사회 – 지역주민(토지 임차하지 않은 지역주민) – 지방정부 또는 지역 시민단체 등이 운영에 참여(케이스마다 상이)
사례
더 알아볼 내용
- 유사 제도로서의 일본 정기차지권제도
- 지가 높은 지역에서의 사례, 가능성(영국 코인스트리트 사례)
- 토지장기임대(일반적으로 99년)와 건축물 소유권의 조합은 실제로 사유재산제와 어떻게 다르게 작동하는가
- 운영 과정에서 공동체 밖 지역주민의 참여는 어떻게 이루어지는가
- 폐쇄성을 가질 가능성이나 그런 사례는 없는가
- 토지소유주체와 신탁회사의 구체적 법인격은 무엇인가
참고자료
- 전은호(2012). 해외 공동체토지신탁제도의 동향과 시사점. 국토정책Brief 제392호. 국토연구원
- 배도현 등(2013). 공동체토지신탁제도 운영요소의 국내 도입 방안. 국토계획 제48-4호. 대한국토도시계획학회
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